“法院+住建”聯(lián)動化解23件物業(yè)服務(wù)糾紛

　　近日，陽原縣人民法院的案例《某物業(yè)公司與23名業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列調(diào)解案——“法院+住建”聯(lián)動化解批量物業(yè)服務(wù)合同糾紛》入選最高人民法院多元解紛案例庫，該案是物業(yè)服務(wù)合同糾紛的典型案例，案件的成功辦理對于處理群體性案件有良好借鑒意義。

　　2024年2月，某物業(yè)公司因23名業(yè)主長期拖欠物業(yè)費，在多次催要未果情況下，訴至法院。法院收到起訴材料后，認(rèn)為該系列糾紛標(biāo)的額較小，且經(jīng)向雙方了解訴求，業(yè)主反映不繳納物業(yè)費主要是因為對某物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不滿意。對此類糾紛，采取非訴訟方式更有利于實質(zhì)化解糾紛。故在征詢雙方當(dāng)事人同意后，法院將該案委派至法院與住建局共同建立的“物業(yè)服務(wù)合同糾紛調(diào)解中心”，由法官指導(dǎo)調(diào)解員開展糾紛化解工作。按照“三步走”調(diào)解方法，首先，法官開展了集中約談，歸納共性原因，如房屋長期閑置未居住，業(yè)主以未接受服務(wù)為由不予繳納物業(yè)費，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不夠滿意和對物業(yè)費定價存在異議。

　　隨后調(diào)解員邀請住建局相關(guān)職責(zé)部門、小區(qū)業(yè)主代表、單元樓長定向開展批量調(diào)解，就存在的問題，要求某物業(yè)公司限期整改，保障業(yè)主合法權(quán)益，另一方面告知業(yè)主不繳納物業(yè)費并不是解決物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題的有效方式，引導(dǎo)業(yè)主在行使權(quán)利時履行自己的義務(wù)，同時要求某物業(yè)公司每季度向全體業(yè)主公開物業(yè)費用收支情況，主動接受業(yè)主監(jiān)督。

　　最后，法官在案件調(diào)解結(jié)束后的兩周開展了調(diào)后回訪，聽取業(yè)主對某物業(yè)公司整改情況滿意與否的意見，住建局相關(guān)職能部門則監(jiān)督物業(yè)公司整改情況，從源頭減少此類糾紛再次發(fā)生。

　　該案最終經(jīng)過多方聯(lián)合調(diào)解，以23名業(yè)主主動繳納物業(yè)費，某物業(yè)公司撤回起訴結(jié)案。

　　陽原縣人民法院相關(guān)負責(zé)人表示，因業(yè)主不繳納物業(yè)費引發(fā)的物業(yè)糾紛多發(fā)頻發(fā)，對這類糾紛，如果直接進行判決，不僅容易加深物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，不利于糾紛實質(zhì)性解決，也會導(dǎo)致大量類似糾紛涌入法院。對此，以“法院+住建”機制聯(lián)動化解批量物業(yè)糾紛，一方面實現(xiàn)類案的專業(yè)、高效、多元調(diào)處，另一方面也便于行政主管部門履行監(jiān)管職責(zé)，在調(diào)解過程中促推物業(yè)公司規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提升服務(wù)水平，實現(xiàn)調(diào)解一案、治理一片的效果。                                                     （李穎 閆曉瑜）