“穩(wěn)樓市”再加力：房票制擴(kuò)圍激活舊改市場(chǎng)

　　記者 陳 瀟

　　“拆遷改造不要安置房，要房票?！苯冢诙鄠€(gè)城市的拆遷安置過程中，房票成為居民關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　與傳統(tǒng)的實(shí)物安置不同，手持房票，居民可直接在各地政策允許范圍內(nèi)的售樓處購置新房，省去了安置房建設(shè)漫長(zhǎng)的等待期。眼下，這一政策正在各地迅速落地。有的地區(qū)居民手持房票連夜選購房屋，帶動(dòng)樓盤一夜清盤；有的地區(qū)樓市活躍度因推出房票而明顯回升，城中村改造進(jìn)程也隨之提速。

　　據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來，超100城（區(qū)）鼓勵(lì)采用房票安置方式對(duì)拆遷安置戶實(shí)施安置?！胺科卑仓?城中村改造”模式落地，樓市是否被激活？該政策對(duì)數(shù)萬億元市場(chǎng)空間的城市更新領(lǐng)域會(huì)發(fā)揮什么作用？近期，《證券日?qǐng)?bào)》記者深入房票先行城市鄭州進(jìn)行調(diào)研，并與房企、分析師等交流，探尋房票如何對(duì)“穩(wěn)樓市”形成加持力，以及房票制度的實(shí)踐路徑與突破口。

　　鄭州樣本：

　　　　房票制抓住去庫存“秘鑰”

　　“房票安置”模式并非一開始就被廣泛接受。作為2024年首批較大規(guī)模試點(diǎn)該模式的城市，鄭州率先邁出探索步伐，為這一安置方式提供市場(chǎng)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

　　自房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期以來，鄭州樓市面臨兩大問題：一是商品住房庫存壓力較大，部分區(qū)域的商品房去化周期曾一度超過兩年；二是城中村改造中安置房建設(shè)慢、回遷周期長(zhǎng)，群眾改善居住條件的訴求難以得到及時(shí)滿足。由這兩大問題引發(fā)的連鎖反應(yīng)，制約著城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。

　　在此背景下，鄭州將房票安置作為破解困局的關(guān)鍵抓手。2024年10月底開始，鄭州市多個(gè)區(qū)域大規(guī)模落地房票政策。時(shí)隔幾個(gè)月后，《證券日?qǐng)?bào)》記者奔赴鄭州進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

　　在調(diào)研過程中，《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，與一些城市將房票用于住房“以舊換新”或人才房購置不同，鄭州將政策重點(diǎn)聚焦于拆遷安置。

　　鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，鄭州的房票安置主要圍繞三個(gè)核心環(huán)節(jié)展開：首先，居民依據(jù)拆遷協(xié)議獲得房票額度；其次，憑票在相應(yīng)的售樓處選購房源；最后，由政府向開發(fā)企業(yè)兌付相應(yīng)的房票金額。

　　這一機(jī)制的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變，在于市場(chǎng)化安置方式能“跑通”，由過去政府統(tǒng)建安置房轉(zhuǎn)向居民自主購房，契合市場(chǎng)邏輯，也契合鄭州現(xiàn)實(shí)需求，釋放出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　深圳華僑城股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華僑城”）是參與房票安置的企業(yè)之一。在2024年10月底房票制度實(shí)施后，該公司旗下項(xiàng)目中原華僑城一周內(nèi)去化超500套。

　　“在預(yù)訂高峰期，我們動(dòng)用了華僑城整個(gè)城市公司的力量支援，確保簽約有條不紊進(jìn)行?！痹擁?xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，截至2024年12月底，所有完成簽約的首批房票房源，政府已完成兌付，公司累計(jì)回款金額超2億元。房票安置政策，也進(jìn)一步增強(qiáng)了企業(yè)對(duì)鄭州市場(chǎng)的信心。

　　從幾家當(dāng)?shù)貐^(qū)域性房企旗下項(xiàng)目的反饋來看，房票制度對(duì)市場(chǎng)的支撐力度非常明顯。比如，正商家和寬境、凱田秀水灣等多個(gè)定向安置項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)“清盤”，越來越多的樓盤宣布支持房票購房。房票政策從最初的局部試點(diǎn)，逐步擴(kuò)大至整個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)由“爆發(fā)式需求”向“系統(tǒng)性去庫存”轉(zhuǎn)變。

　　“那陣子感覺像回到了樓市的高峰期。”一位鄭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“村民連夜排隊(duì)簽約，售樓處里座椅不夠，選房區(qū)人頭攢動(dòng)，有些客戶甚至凌晨趕來搶占位置?！?/p>

　　彼時(shí)，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪鄭州多個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，許多項(xiàng)目已基本售罄，售樓大廳內(nèi)擺放著大量敲碎的“成交彩蛋”，門前停有多輛大巴車用于接送客戶?！凹幢愕诙科边€未發(fā)放，但也有客戶提前交定金鎖定房源?！币晃讳N售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，公司樓盤一周內(nèi)售出超120套新房，其中約九成為使用房票的購房客戶。

　　房票制度對(duì)樓市去庫存也形成了實(shí)質(zhì)性影響。

　　2025年鄭州市《政府工作報(bào)告》在“2024年工作回顧”中提及，“創(chuàng)新推出電子‘房票’，解決安置任務(wù)230萬平方米、帶動(dòng)商品房銷售98萬平方米，困擾我市10多年的拆遷安置任務(wù)大頭落地”。

　　另據(jù)最新公開數(shù)據(jù)，從2024年10月底啟動(dòng)房票安置以來截至2025年1月9日，鄭州已累計(jì)核發(fā)2.37萬張房票、共計(jì)150億元。

　　更重要的是，2024年8月份至12月份，鄭州市商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)了環(huán)比“五連增”，除了大環(huán)境回暖之外，房票安置政策功不可沒。以當(dāng)年11月份為例，鄭州通過房票安置簽約商品房超過2700套，占全市當(dāng)月成交量的三成以上。

　　樓市庫存下降之際，市場(chǎng)預(yù)期亦逐步回穩(wěn)，企業(yè)拿地信心明顯回升。2025年2月份，鄭州迎來“蛇年首拍”，一宗住宅用地經(jīng)過255輪競(jìng)價(jià)，以87.5%的溢價(jià)率成交，刷新市內(nèi)七區(qū)（不含東區(qū)）樓面價(jià)紀(jì)錄，成為房票政策帶動(dòng)市場(chǎng)回穩(wěn)的一大注腳。

　　范圍擴(kuò)容：

　　　　房票模式輻射超百城

　　從實(shí)踐結(jié)果來看，鄭州的房票安置政策已基本“跑通”，初步形成了可復(fù)制、可推廣的政策模式，為全國提供了有力樣本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前房票模式已經(jīng)在全國百余個(gè)城市落地實(shí)施。

　　在政策持續(xù)擴(kuò)圍的趨勢(shì)下，一線城市亦加快步伐。今年3月份，深圳市住建局印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》提出，“建立房票制度，探索城市更新項(xiàng)目補(bǔ)償安置多元化路徑”。至此，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市均已啟動(dòng)房票制度，標(biāo)志著該政策進(jìn)入更大范圍的落地與探索階段。

　　目前，各地推進(jìn)房票安置政策的進(jìn)度不一。鄭州、廈門等地已基本“跑通”該模式，房票安置進(jìn)入常態(tài)化階段，兌付機(jī)制逐步完善。例如，廈門自2024年10月份啟動(dòng)房票新政以來截至2025年2月底，累計(jì)開票金額66.4億元，撬動(dòng)購房金額100.3億元，去化面積31.7萬平方米，約占同期新建商品房銷售面積四成。

　　杭州、柳州等地目前正圍繞選房激勵(lì)和適用范圍等細(xì)節(jié)，持續(xù)優(yōu)化政策設(shè)計(jì)。杭州已于今年發(fā)放首張房票，柳州則在今年一季度將可選房源擴(kuò)展至9000套，并對(duì)在6個(gè)月內(nèi)使用完房票的居民給予5%的面額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，提升吸引力。

　　廣州、南京等地統(tǒng)籌布局，持續(xù)擴(kuò)大房票適用范圍。以廣州為例，從荔灣區(qū)率先發(fā)放首批房票，到天河區(qū)推出“跨區(qū)通用”房票，再到如今房票可以購買全市新房，政策路徑日益清晰。南京也在近期加快推進(jìn)步伐，今年3月31日，南京宣布將既有庫存商品房全面納入“房票超市”，同時(shí)加大金融支持，推行“全城通兌”及“電子房票”，提高房票的適用范圍與便捷度。

　　房票政策不斷擴(kuò)圍之際，資金兌付的及時(shí)性上升為市場(chǎng)新焦點(diǎn)。記者在多地采訪了解到，現(xiàn)房銷售情況下，目前多個(gè)城市房票兌付周期在3個(gè)月之內(nèi)，政府在兌付流程與周期控制方面已建立較為成熟的機(jī)制。

　　“一般來說，保障房票兌付的核心資金來源為拆遷土地的出讓收益。同時(shí)，各地也在積極爭(zhēng)取專項(xiàng)資金支持，包括城中村改造專項(xiàng)借款等?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，部分城市還通過發(fā)行閑置土地專項(xiàng)債等方式，拓寬融資渠道，以增強(qiáng)政策的持續(xù)執(zhí)行力與覆蓋面。

　　政策不斷完善，支持機(jī)制逐步健全，房票正走出“試驗(yàn)區(qū)”，進(jìn)入更多城市城中村改造的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。

　　破冰突圍：

　　　　助力化解舊改難題

　　2025年，為持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，計(jì)劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。這意味著，不少待改造規(guī)模較大的城市，在2025年將按下“加速鍵”。

　　長(zhǎng)期以來，城中村改造面臨多重挑戰(zhàn)。其一，地方政府需負(fù)擔(dān)動(dòng)輒數(shù)億元的安置房建設(shè)費(fèi)用，改造壓力不??；其二，房企受制于流動(dòng)性壓力，投資能力下降，舊改項(xiàng)目陷入“拆得慢、建不快”的滯緩局面；其三，拆遷居民存在數(shù)年以上的安置等待期，期間費(fèi)用以及安置房交付等問題，都需要解決。

　　如何加快拆遷安置進(jìn)度，又能兼顧居民權(quán)益、開發(fā)商利潤(rùn)、政府財(cái)政？眼下，房票正成為改變這一局面的關(guān)鍵抓手，將在城中村改造中發(fā)揮更大的作用。

　　一方面，房票提升了安置效率。相較于安置房動(dòng)輒數(shù)年的建設(shè)周期，房票讓居民得以快速選房入住，顯著縮短了過渡期時(shí)間；另一方面，房票回款預(yù)期明確、兌付流程規(guī)范，不少陷入資金困難的城中村舊改項(xiàng)目得以重新啟動(dòng)，提升了整體保交樓進(jìn)度和企業(yè)信心。

　　“核心城市的城中村改造，常常因?yàn)橥恋刭Y源有限、拆遷困難、沉淀資金過高而無法大規(guī)模推進(jìn)。房票安置模式可引導(dǎo)居民購房實(shí)現(xiàn)異地安置，降低對(duì)原地回遷的依賴，釋放更多土地資源用于開發(fā)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這也是多地致力于打破房票使用區(qū)域性限制的重要?jiǎng)右颉?/p>

　　“推動(dòng)城中村改造，不僅能夠提升土地利用效率，還能釋放出大量?jī)?yōu)質(zhì)住宅用地，為更多‘好房子’的落地創(chuàng)造條件?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“房票+城中村改造”模式開始大面積鋪開，也成為推動(dòng)增量市場(chǎng)發(fā)展的新模式。

　　“未來，城中村和危舊房改造規(guī)模和力度都會(huì)加大。各地可將貨幣化安置與房票制度結(jié)合、將收購存量商品房作為安置房與城中村改造結(jié)合?！敝兄冈赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這或在2025年新房銷售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)作用，成為促進(jìn)新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。

　　展望后市，用好房票制度“金點(diǎn)子”，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房企來講，無疑是巨大的商機(jī)，亦有望推動(dòng)行業(yè)加快向新發(fā)展模式過渡。